効率的な物流・保管ソリューションでリゾートや賃貸物件のメンテナンスを合理化する方法

イントロ

一連の物件を効果的に管理・維持することは、3つの分野に直接影響を与える：

• テナントと居住者の満足度。
• 運営コスト。すなわち、無駄のないコストを維持することである。
• 不動産の価値。

一戸建て住宅、住宅用地、リゾート施設などの商業用地を問わず、手入れの行き届いた物件は、居住者にとって安全で快適な環境を作り出します。

しかし、シームレスな不動産メンテナンスを実現することは、言うは易く行うは難しである！

プロパティ・マネージャーには、次のような大変な責任がある：

• 日常業務の管理。
• 安全検査に合格すること。
• 事後メンテナンスの要請に適切に対応すること。

また、それだけでは不十分だとすれば、すべてのメンテナンス活動がポケットの中で管理できるようにする必要がある。

このブログでは、リゾートや賃貸物件のメンテナンス業務を効率化するための物流・保管ソリューションについてご紹介します。このブログでは、リゾート施設や賃貸物件が、物流や保管ソリューションを通じてメンテナンス業務を効率化するための戦略をご紹介します。

不動産メンテナンスとは？

プロパティ・メンテナンスとは、建物や施設の継続的な管理のことで、配管の水漏れの修理、害虫駆除の問題の解決、へこみやひび割れの管理などが含まれる。

不動産メンテナンスには4つのタイプがある：

• 予防的メンテナンス：これは、問題が発生する前に予防するための定期的な点検と整備を指します。
• リアクティブ・メンテナンス：これは、水濡れの修理や壊れた備品の交換など、問題が発生してから解決するものである。
• コンディション・ベースのメンテナンス：これは、設備や資産の状態を監視してメンテナンスの必要な時期を判断し、不必要な作業や突然の故障を避けるものである。
• 保守点検または安全点検。これらは、例えば電気暖炉を設置する場合など、 住宅改修の際に必要となる。

不動産管理会社は、これら4つのメンテナンス層のバランスをとりながら、コストを最小限に抑え、テナントやゲストの満足度を最大限に高める。

不動産メンテナンス不良の結果

整備不良は、マイナス評価、安全リスクの増大、健康診断の不合格、長期的な出費の増加につながる。具体的には、以下の分野が影響を受ける。

資産価値

物件の価値は急降下する。安全性のチェックに失敗したり、定期的なメンテナンスを怠ったりした履歴がある物件は、不動産オーナーにとって良い印象を与えない。そのような物件は家賃が下がり、売却が難しくなる。

修理費用の増加

修理を遅らせることは、モグラの山から山を作ることになりかねません。水漏れのようなありふれたものを放置しておくと、甚大な損害やモグラの繁殖を招く危険がある。簡単な修理で済むはずのものが、3倍、4倍の費用がかかるのだ。

これには、家賃収入の損失（例えば、物件が安全でなくなったためにテナントが引っ越さなければならなくなった場合）や、 法律相談や規約違反の罰則にかかる費用の後払いなど、隠れたコストは含まれていない。

このような状況に陥りたくないはずだ！そこで今回は、不動産ポートフォリオの維持費をできるだけ抑えるための物流・保管戦略についてご紹介しよう。

物流戦略とは何か？

不動産メンテナンスの文脈では、ロジスティック戦略とは、建物のメンテナンス活動が効率的に実施されるように、リソースを計画、調整、管理することを指す。

必要なときに、必要な場所で、適切なツールや備品が利用できるようにすることだ。

このような戦略を実行するには、いくつかの方法がある。

集中管理システム

メンテナンス管理には、次のようないくつかの変数を調整する必要がある：

• 電子メール
• スプレッドシート
• 電話
• メンテナンス依頼とタスク
• スケジュール

これらの（しばしば動的で絶えず変化する）変数を異なるシステム間で管理することは、メンテナンス技術者にミスを犯す可能性を残し、メンテナンス作業の遂行に遅れを生じさせる。

その解決策が、SiteCaptureのような集中管理システムだ。

プロジェクト管理ソリューションとして、タスクの自動化、メンテナンス・スケジュールの追跡、リアルタイムの更新を支援し、チームの同期を保ち、問題に迅速に取り組む準備を整えます。 太陽光発電プロジェクト管理ツールは、太陽光発電を設置している施設をさらにサポートし、エネルギーシステムの効率性を維持します。これらの機能を組み合わせることで、リゾートや賃貸物件は、運営を合理化し、ロジスティクスを改善し、エネルギー使用を最適化することができます。

不動産メンテナンス・チームから見ると、彼らは何に取り組み、何を優先すべきかを正確に把握している。つまり、日々の生活に影響する緊急性の高い事柄が最初に解決され、入居者の満足度が保たれるのだ。

不動産オーナーにメンテナンスの実力を示せば、口コミによる不動産リードの創出が容易になる。

在庫管理と自動再注文

入念かつ正確な在庫管理により、必要なときに必要な量の備品や機器を入手することができます。これにより、不必要な出費の可能性を減らし、ダウンタイムを最小限に抑えることができます。

例えば、あるシナリオでは、配管設備、清掃用品、予備の電気部品、メンテナンス・スタッフが使用する工具などの備品を追跡することができます。何が在庫で、どこに保管されているかを正確に把握できるため、時間を節約し、ギリギリの注文をする必要性を減らすことができる。

在庫管理を自動再注文と組み合わせることもできる。この場合、デジタル・システムを使って在庫レベルをモニターする。在庫品が特定の数量を下回ると、システムが自動再注文のトリガーを引く。

自動化システムを効果的に機能させたいとする。その場合、過去の在庫使用状況を調査し、何が最も多く使用され、何が最も多く再注文され、どれだけの量があるのかを特定する必要がある。過去の人間主導の在庫管理のやり方を模倣するようにシステムを設定することができる。

リゾートや賃貸物件のオーナーは、ホテル・ビジネス・インテリジェンス・ソリューションを活用して、設備の使用状況や在庫レベルを分析し、メンテナンス業務を最適化することができます。このツールを使用することで、ホテルのオーナーやマネージャーは実際のデータに基づいて業務を行うことができるため、効率的な資産メンテナンスを行うことができます。

予防メンテナンスのスケジューリング

モノのインターネット（IoT）センサーは、給湯器、HVACシステム、給排水設備などの機器に取り付けて、その性能をリアルタイムで監視することができる。

これらのデバイスは、使用状況、温度、圧力レベルのデータを収集し、測定値が摩耗や故障の可能性を示唆した場合にアラートを送信する。

IoTデバイスはデバイスからデータを引き出し、リアルタイムで監視する。(画像は著者提供）

例えば、HVACユニットのセンサーは、フィルターの交換が必要なときや、ユニットの運転が非効率なときに、システムに通知することができる。

プロパティ・メンテナンス・ソフトウェアは、このようなデータを収集し、あらかじめ決められた間隔ではなく、実際の状況に基づいて自動的にメンテナンスのスケジュールを立てることができます。その結果、メンテナンスは最も必要な時に行われ、突然の故障を防ぎ、資産の寿命を延ばすことができる。

ルート最適化を使用する

ルートの最適化は、リゾートやアパートメントのような複数の場所を管理するチームに便利です。

Badger Mappingのようなルート最適化ソフトウェアは、チームが1日のメンテナンス依頼に対応する際に、最も効率的な経路を計画するのに役立ちます。このソフトウェアは、交通状況、道路工事、物件の住所など、いくつかの変数に基づいて最適なルートを提案する。

ルート最適化ソフトウェアは、指定された時間枠のすべてのメンテナンス要求の全体的なビューを提供します。

さらに、不動産管理者がタスクを論理的に割り当てるのにも役立ちます。例えば、メンテナンス技術者を特定のエリアやメンテナンス依頼の種類ごとに分けることができます。

その結果だ：

• 移動時間は最小限に抑えられる。
• 燃料費は最適化されている。
• ゲストは満足している。

ストレージソリューションの最適化

ストレージ・ソリューションは、メンテナンス作業に必要な機器や消耗品を保管し、アクセスするための技術である。

効果的なストレージ・ソリューションは、リソースを探す時間を短縮し、物品を安全かつ確実に保管し、重要な備品を必要なときにいつでも利用できるようにすることで、スムーズなワークフローをサポートします。

いくつかのストレージ・ソリューションを検証してみよう。

金属製建物

リゾートの貴重な設備や備品を保護する優れた戦略は、金属製の建物に保管することです。これらのカスタマイズ可能な構造は、風雨から資産を保護し、メンテナンスコストを削減する費用対効果に優れた耐久性のあるソリューションを提供します。

ひいては、金属グレードの建物全体が、時の試練や自然の猛威に耐えることができるのだ。

金属製建物の価格はニーズによって異なりますが、ご予算と特定の要件に合ったソリューションを見つけることができます。

垂直貯蔵の最適化

垂直ストレージの最適化は、工具、設備、消耗品を保管するために、壁、棚ユニット、多段ラックを利用することで、利用可能なスペースを最大限に活用する。

よく使うものは手に取りやすく、あまり使わないものは上の方に収納できるように整理されている。

垂直貯蔵の最適化：

• 散らかりを減らす。
• アクセシビリティの向上。
• 必要な工具を取り出す時間を節約-特に緊急の修理時に。
• 見やすく分類されたラベルで、整理整頓された収納環境を実現。
• 限られたスペースを有効に活用できる。

倉庫管理システム

倉庫管理システム（WMS）は、在庫の追跡、保管場所の整理、商品の移動の合理化を支援し、商品の保管、ピッキング、流通が効率的に行われるようにします。

WMSは、在庫レベル、ロケーション、使用パターンをリアルタイムで把握できるため、在庫の正確性を維持し、過剰在庫や欠品を避けることが容易になる。

また、出荷の受け取り、保管場所の割り当て、補充アラートの生成などのプロセスを自動化し、倉庫業務の生産性を向上させ、エラーを削減する。

最終的な感想

不動産管理にストレスを感じる必要はない。

リクエストに応えるために必要な資産の保管方法を微調整し、メンテナンス・タスクの実行プロセスを合理化することで、プロパティ・マネージャーは、オーナー、技術者、入居者に利益をもたらす、より生産的なメンテナンス・ワークフローを構築することができる。

このブログで提案されている戦略を実施し、プロフェッショナリズムと配慮を反映した、メンテナンスの行き届いた信頼できる不動産メンテナンスのエコシステムを構築することを検討しましょう。